Kaufen auf den Kanaren: eine kluge Entscheidung für 2026
In den letzten Jahren haben sich die Kanarischen Inseln als eines der attraktivsten Ziele für den Immobilienkauf etabliert, sowohl für spanische als auch für internationale Käufer. Das privilegierte Klima, die politische Stabilität, die guten Flugverbindungen und das besondere Steuersystem machen den Archipel zu einem idealen Ort nicht nur zum Leben, sondern auch zum Investieren. Doch bevor du den Schritt wagst, musst du dich unbedingt vertraut machen mit den aktuellen Preisen, den anfallenden Steuern und damit, wo sich ein Kauf wirklich lohnt, je nach deinen Bedürfnissen.
Immobilienpreise auf den Kanaren 2026
Der kanarische Immobilienmarkt hat eine moderate Stabilisierung nach dem Boom nach der Pandemieerlebt, zeigt aber weiterhin deutliche Unterschiede zwischen Inseln und Gegenden.
- Teneriffa: Der Süden (Costa Adeje, Arona) führt bei den Preisen, mit Durchschnittswerten zwischen 3.200 €/m² und 4.500 €/m² in erstklassigen Touristengebieten. Der Norden (La Laguna, Santa Cruz) bietet dagegen Angebote ab 2.100 €/m², mit mehr kultureller Authentizität.
- Gran Canaria: Las Palmas de Gran Canaria liegt bei etwa 2.800 €/m² in zentralen Vierteln wie Triana oder Vegueta, während der Süden (Maspalomas, Playa del Inglés) über 3.500 €/m² liegt, in Anlagen mit Serviceangeboten.
- Lanzarote und Fuerteventura: Erschwinglicher, mit Durchschnittspreisen zwischen 1.900 €/m² und 2.600 €/m², besonders in weniger touristischen Gegenden wie Teguise oder Betancuria.
- La Palma und La Gomera: Noch günstiger, ideal für alle, die Ruhe suchen. Immobilien gibt es ab 1.500 €/m², allerdings mit geringerer Liquidität.
💡 Tipp: Wenn du Rendite mit Ferienvermietung suchst, sind der Süden von Teneriffa und Gran Canaria weiterhin am rentabelsten. Für einen dauerhaften Wohnsitz bietet der Norden mehr Lebensqualität und weniger Überlastung.
Steuern beim Immobilienkauf auf den Kanaren
Ein entscheidender Vorteil des Archipels ist sein eigenes Steuersystem, dank des REF (Wirtschafts- und Steuerregime). Die wichtigsten Steuern sind:
- IGIC (Allgemeine Indirekte Kanarische Steuer): Ersetzt die Mehrwertsteuer. Sie liegt zwischen 0 % und 7 %:
- 0%: Neubauwohnungen mit Sozialwohnungsstatus (VPO).
- 6,5%: Standard-Neubauwohnungen.
- 7%: Gewerbeflächen oder luxuriöse Zweitwohnsitze.
- ITP (Grunderwerbsteuer): Gilt beim Kauf gebrauchter Immobilien. Sie liegt zwischen 6 % und 7 %, je nach Katasterwert.
- AJD (Beurkundungssteuer): 1 % des Wertes der Kaufurkunde.
- Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía): Nur wenn der Verkäufer einen Vermögenszuwachs erzielt (nach Urteilen des Verfassungsgerichts in Überprüfung).
⚠️ Wichtig: Es gibt keine automatisch ermäßigte Grundsteuer (IBI) für Ausländer. Viele Gemeinden gewähren jedoch Nachlässe für Sanierung oder Energieeffizienz.
Wo lohnt sich der Kauf 2026?
Die Wahl hängt von deinem Profil ab:
| Investor in Ferienvermietung | Costa Adeje (Teneriffa), Maspalomas (Gran Canaria) | Hohe Nachfrage, schnelle Rendite, etablierte touristische Infrastruktur |
| Dauerhaft Ansässige / Rentner | La Laguna, Santa Cruz (Teneriffa), Las Palmas (Gran Canaria) | Öffentliche Dienstleistungen, Kultur, mildes Klima, lokale Gemeinschaft |
| Wer Natur und Ruhe sucht | Anaga (Teneriffa), Valle Gran Rey (La Gomera), Puntagorda (La Palma) | Wenig Tourismus, einzigartige Landschaften, erschwingliche Preise |
| Familie mit Kindern | Tacoronte (Teneriffa), Telde (Gran Canaria) | Schulen, Grünflächen, erschwingliche Einfamilienhäuser |
Meide Gegenden mit extremer touristischer Überlastung (wie Teile von Playa de las Américas), wenn du langfristig Lebensqualität suchst. Vorsicht auch bei Bauprojekten in nicht erschlossenen Gebieten: Prüfe immer die baurechtliche Einstufung beim Rathaus.
Einzigartige Vorteile eines Kaufs auf den Kanaren
- Ganzjähriges Klima: Mehr als 300 Sonnentage.
- Anbindung: Internationale Flughäfen auf allen größeren Inseln.
- Günstiges Steuersystem: Niedrige IGIC, Befreiungen bei Einfuhren.
- Lebensqualität: Sicherheit, Gastronomie, geschützte Natur.
- Zugang zur EU: Kein Visum für Europäer; zügige Aufenthaltsgenehmigung für Drittstaatsangehörige.
Außerdem ist der Trend zur Telearbeit ein Motor für die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen geworden, besonders in Gegenden mit guter 5G-Abdeckung und Coworking-Spaces, wie Puerto de la Cruz oder Agaete.
Praktische Tipps vor dem Kauf
- Prüfe die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) (für die Vermietung Pflicht).
- Sieh dir den Flächennutzungsplan (PGOU) der Gemeinde an.
- Beauftrage einen unabhängigen Anwalt, nicht den des Verkäufers.
- Prüfe die Gemeinschaftskosten: Sie können in touristischen Anlagen hoch sein.
- Nutze Live-Webcams (wie die von CanariasLife), um die echte Umgebung zu verschiedenen Tages- und Jahreszeiten zu beobachten.
Häufige Fragen (FAQ)
Ist ein Hauskauf auf den Kanaren 2026 teuer?
Das hängt von Insel und Gegend ab. Es gibt Angebote ab 120.000 € in ländlichen Gebieten bis zu über 1 Million € in Luxusanlagen im Süden. Der Durchschnitt in städtischen Gebieten liegt bei etwa 250.000–350.000 €.
Zahlen Ausländer mehr Steuern?
Nein. Das Steuersystem ist für alle Käufer gleich, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Nichtansässige müssen jedoch jährlich die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) erklären, wenn sie Immobilien besitzen.
Darf man die Wohnung an Touristen vermieten?
Ja, aber dafür braucht man eine Lizenz für Ferienwohnungen. Auf Teneriffa und Gran Canaria gelten in vielen Gebieten Moratorien (es werden keine neuen Lizenzen erteilt). Prüfe das vor dem Kauf.
Welche Insel hat die beste Wertsteigerung?
Teneriffa und Gran Canaria führen bei der Wertsteigerung, mit Zuwächsen von 5–8 % pro Jahr in strategischen Lagen. La Palma erholt sich nach dem Ausbruch und bietet mittelfristig Investitionschancen.
Muss man auf den Kanaren wohnen, um zu kaufen?
Nein. Jede natürliche oder juristische Person kann eine Immobilie ohne vorherigen Wohnsitz erwerben. Der notarielle Ablauf ist einfach und kann per notarieller Vollmacht erfolgen, wenn du nicht anreisen kannst.