Kaufen auf den Kanaren: eine kluge Entscheidung für 2026

In den letzten Jahren haben sich die Kanarischen Inseln als eines der attraktivsten Ziele für den Immobilienkauf etabliert, sowohl für spanische als auch für internationale Käufer. Das privilegierte Klima, die politische Stabilität, die guten Flugverbindungen und das besondere Steuersystem machen den Archipel zu einem idealen Ort nicht nur zum Leben, sondern auch zum Investieren. Doch bevor du den Schritt wagst, musst du dich unbedingt vertraut machen mit den aktuellen Preisen, den anfallenden Steuern und damit, wo sich ein Kauf wirklich lohnt, je nach deinen Bedürfnissen.

Immobilienpreise auf den Kanaren 2026

Der kanarische Immobilienmarkt hat eine moderate Stabilisierung nach dem Boom nach der Pandemie, obwohl weiterhin erhebliche Unterschiede zwischen den Inseln und Regionen bestehen. Die angegebenen Preise sind Richtwerte: Bitte konsultiere immer aktuelle Daten, bevor du eine Entscheidung triffst.

Teneriffa: Der Süden (Costa Adeje, Arona) führt bei den Preisen, mit Durchschnittswerten zwischen 3.200 €/m² und 4.500 €/m² in erstklassigen Touristengebieten. Der Norden (La Laguna, Santa Cruz) bietet dagegen Angebote ab 2.100 €/m², mit mehr kultureller Authentizität.
Gran Canaria: Las Palmas de Gran Canaria liegt bei etwa 2.800 €/m² in zentralen Vierteln wie Triana oder Vegueta, während der Süden (Maspalomas, Playa del Inglés) über 3.500 €/m² liegt, in Anlagen mit Serviceangeboten.
Lanzarote und Fuerteventura: Erschwinglicher, mit Durchschnittspreisen zwischen 1.900 €/m² und 2.600 €/m², besonders in weniger touristischen Gegenden wie Teguise oder Betancuria.
La Palma und La Gomera: Noch günstiger, ideal für alle, die Ruhe suchen. Immobilien gibt es ab 1.500 €/m², allerdings mit geringerer Liquidität.

💡 Tipp: Wenn du Rendite mit Ferienvermietung suchst, sind der Süden von Teneriffa und Gran Canaria weiterhin am rentabelsten. Für einen dauerhaften Wohnsitz bietet der Norden mehr Lebensqualität und weniger Überlastung.

Steuern beim Immobilienkauf auf den Kanaren

Panoramablick auf eine Stadt mit zahlreichen mehrstöckigen Wohn- und Geschäftsgebäuden, die sich über ein Stadtgebiet erstrecken, mit Hügeln im Hintergrund unter teilweise bewölktem Himmel.

Ein entscheidender Vorteil des Archipels ist sein eigenes Steuersystem, dank des REF (Wirtschafts- und Steuerregime). Die wichtigsten Steuern sind:

IGIC (Allgemeine Indirekte Kanarische Steuer): Ersetzt die Mehrwertsteuer. Sie liegt zwischen 0 % und 7 %:
- 0%: erste Lieferung von gefördertem Wohnraum (VPO) und, bei Erfüllung bestimmter Anforderungen hinsichtlich Fläche und Preis, der Hauptwohnung.
- 7%: allgemeiner Satz für den Kauf einer neuen Wohnung von einem Entwickler.
- Gewerbe, Garagen und andere Immobilien haben eigene Sätze; konsultiere jeden Fall mit einem Berater.
ITP (Grunderwerbsteuer): Gilt für den Verkauf von gebrauchten Immobilien. Der allgemeine Satz beträgt 6,5%, mit reduzierten Sätzen für die Hauptwohnung in einigen Fällen (zum Beispiel Wohnungen bis zu 200.000 €, junge Menschen oder große Familien).
AJD (Beurkundungssteuer): Wird beim Kauf einer neuen Wohnung und bei der Hypothek bezahlt. Auf den Kanaren beträgt der allgemeine Satz 0,75 %, mit speziellen Sätzen je nach Vorgang.
Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía): Zahlt normalerweise der Verkäufer und nur, wenn es eine tatsächliche Wertsteigerung des Grundstücks gibt.

⚠️ Wichtig: Es gibt keine automatisch ermäßigte Grundsteuer (IBI) für Ausländer. Viele Gemeinden gewähren jedoch Nachlässe für Sanierung oder Energieeffizienz.

Wo lohnt sich der Kauf 2026?

Die Wahl hängt von deinem Profil ab:

Investor in Ferienvermietung	Costa Adeje (Teneriffa), Maspalomas (Gran Canaria)	Hohe Nachfrage, schnelle Rendite, etablierte touristische Infrastruktur
Dauerhaft Ansässige / Rentner	La Laguna, Santa Cruz (Teneriffa), Las Palmas (Gran Canaria)	Öffentliche Dienstleistungen, Kultur, mildes Klima, lokale Gemeinschaft
Wer Natur und Ruhe sucht	Anaga (Teneriffa), Valle Gran Rey (La Gomera), Puntagorda (La Palma)	Wenig Tourismus, einzigartige Landschaften, erschwingliche Preise
Familie mit Kindern	Tacoronte (Teneriffa), Telde (Gran Canaria)	Schulen, Grünflächen, erschwingliche Einfamilienhäuser

Meide Gegenden mit extremer touristischer Überlastung (wie Teile von Playa de las Américas), wenn du langfristig Lebensqualität suchst. Vorsicht auch bei Bauprojekten in nicht erschlossenen Gebieten: Prüfe immer die baurechtliche Einstufung beim Rathaus.

Einzigartige Vorteile eines Kaufs auf den Kanaren

Ganzjähriges Klima: Mehr als 300 Sonnentage.
Anbindung: Internationale Flughäfen auf allen größeren Inseln.
Günstiges Steuersystem: Niedrige IGIC, Befreiungen bei Einfuhren.
Lebensqualität: Sicherheit, Gastronomie, geschützte Natur.
Zugang zur EU: Freiheit zu leben und zu arbeiten für Bürger der EU. Ab 2025 gibt es kein „Goldenes Visum“ mehr für den Kauf von Immobilien.

Außerdem ist der Trend zur Telearbeit ein Motor für die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen geworden, besonders in Gegenden mit guter 5G-Abdeckung und Coworking-Spaces, wie Puerto de la Cruz oder Agaete.

Bauarbeiter mit Helm und Warnweste auf einem Gerüst neben einem Rohbau mit Ziegelwänden, unfertigen Fenstern und Stützkonstruktionen.

Praktische Tipps vor dem Kauf

Prüfe die Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de habitabilidad) (für die Vermietung Pflicht).
Sieh dir den Flächennutzungsplan (PGOU) der Gemeinde an.
Beauftrage einen unabhängigen Anwalt, nicht den des Verkäufers.
Prüfe die Gemeinschaftskosten: Sie können in touristischen Anlagen hoch sein.
Nutze Live-Webcams (wie die von CanariasLife) um die reale Umgebung zu verschiedenen Tageszeiten und in verschiedenen Jahreszeiten zu beobachten.

Häufige Fragen (FAQ)

Ist ein Hauskauf auf den Kanaren 2026 teuer?
Das hängt von Insel und Gegend ab. Es gibt Angebote ab 120.000 € in ländlichen Gebieten bis zu über 1 Million € in Luxusanlagen im Süden. Der Durchschnitt in städtischen Gebieten liegt bei etwa 250.000–350.000 €.

Zahlen Ausländer mehr Steuern?
Nein. Das Steuersystem ist für alle Käufer gleich, unabhängig von der Staatsangehörigkeit. Nichtansässige müssen jedoch jährlich die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) erklären, wenn sie Immobilien besitzen.

Darf man die Wohnung an Touristen vermieten?
Nur wenn die Planung der Gemeinde dies zulässt. Das Kanaren-Gesetz 6/2025 zum touristischen Nutzen von Wohnimmobilien hat die Anforderungen für neue Ferienwohnungen stark verschärft, und in als angespannt erklärten Wohngebieten können sie ausgesetzt bleiben. Überprüfe dies immer im Rathaus, bevor du kaufst.

Welche Insel hat die beste Wertsteigerung?
Teneriffa und Gran Canaria führen die Wertsteigerung an, mit starken Preisanstiegen in den letzten Jahren in den gefragtesten Gebieten. La Palma erholt sich nach dem Ausbruch und bietet mittelfristige Investitionsmöglichkeiten.

Muss man auf den Kanaren wohnen, um zu kaufen?
Nein. Jede natürliche oder juristische Person kann eine Immobilie ohne vorherigen Wohnsitz erwerben. Der notarielle Ablauf ist einfach und kann per notarieller Vollmacht erfolgen, wenn du nicht anreisen kannst.